1기신도시 5개 지자체에서 재건축 선도지구 선정 기준 평가항목으로 역시나 ‘주민동의율’을 가장 높은 배점으로 채택했습니다. 주민동의는 결국 향후 추가 분담금이 어느 정도 되는지에 따라 많이 갈릴것으로 보이는데요.
이는 곧 우리 아파트가 재건축 사업성이 좋아야 추가분담금이 그만큼 줄어들기 때문에 주민동의율이 높으려면 결국 사업성이 좋아야 한다는 결론에 이릅니다.
1기신도시 선도지구 지자체 평가항목 중 1순위 ‘주민동의율’
6월25일 5개 지자체(분당, 평촌, 일산, 중동, 산본)에서 재건축 선도지구 선정 평가항목을 발표했습니다. 일전에 국토부가 발표했던 항목과 크게 차이는 없는데요.
지차제마다 조금씩 지역적 특성에 맞춰서 항목별 배점 차이가 있지만 주민동의율이 가장 중요하다고 판단했습니다. 그러면 과연 주민동의율을 높이는데 있어서 가장 중요한 문제는 무엇일까요?
👉 1기 신도시 선도지구 관련 국토부 보도자료[pdf]↓
추가분담금 얼마나 내야 할까?
결국 주민동의율은 추가분담금이 어느정도 되는지에 따라 구분될것이라고 생각됩니다. 현재 공사비 급등으로 국민평형 34평 기준으로 건축비가 대략 5억 정도 나올거라고 건설업계에서 추산하고 있는데요. 과연 5억 가량의 추가분담금을 내고 진행하고자 하는 입주민들이 많이 있을까요?
그리고 1기신도시는 젊은 사람들도 많이 살지만 노인 인구도 적지않은데, 상대적으로 노인은 젊은 세대에 비해 재건축을 찬성하지 않죠. 당장 분담금 내기도 부담스럽고 집값이 오르는것보다 현재 안녕을 더 중요하게 보시는 분들이 많기 때문입니다.
결국 사업성이 가장 중요
결국 추가분담금을 줄이기 위해서는 아파트가 사업성이 좋아야 하는데, 핵심은 역시 용적률입니다. 용적률을 많이 받아야 그만큼 일반분양 갯수가 늘어나고 그만큼 추가분담금이 줄어들기 때문이죠.
하지만 문제는 대부분 1기 신도시 지자체에서 법정 상한 용적률인 450%까지 허용할수 없다고 하는것입니다. 물론 일리가 있습니다. 형평성 문제도 있겠지만 도시 기반시설과 경관에 좋지않기 때문이죠.
그리고 용적률을 상향한다고 하더라도 그만큼 기부채납이 늘어납니다. 이 때문에 기부채납을 더 내더라도 용적률을 높여야 한다는 사람들도 있고, 용적률을 과도하게 높이면 아파트 쾌적성에도 좋지않고 그만큼 기부채납 금액이 늘어나기 때문에 반대하는 사람들도 있습니다.
정리하면 1기 신도시 아파트 중 현재 기본 용적률이 낮은 아파트들(대략 150% 안팍)이 사업성 좋고, 거기에 역세권이면 더 좋겠죠. 이런 아파트들이 아무래도 추가 분담금이 덜 들기 때문에 상대적으로 주민동의율이 더 높을 수 밖에 없다고 봅니다.
우리가 놓치고 있는것, 역시 부동산의 본질은 입지
우리가 재건축 선도지구에 집중하면서 놓치고 있는 것이 하나 있습니다. 결국 핵심은 재건축 과정을 통해서 아파트가 새로운 주거 상품으로 거듭나는 건데, 새로운 상품이 가치를 더욱 높이기 위해서는 결국 입지가 좋아야 합니다. 아무리 좋은 상품이라 하더라도 입지가 좋지 않으면 그만큼 가치를 발휘하지 못하겠죠.
물론 선도지구에 선정되어서 빠르게 재건축이 진행되면 좋겠지만, 그것보다 조금 더디더라도 좋은 입지에 아파트가 재건축이 된다면 향후 미래가치는 더욱 커질 것이라고 생각이 듭니다. 그리고 입지가 좋은 곳은 재건축이 되기 전까지 꾸준하게 가격이 올라줄 겁니다. 대치동 은마아파트가 좋은 예시죠.
물론 입지도 좋고 선도지구에 선정되면 더 좋겠지만, 선도지구에만 포커스를 두는 건 장기적인 관점에서 볼 때 크게 본질적인 접근법이 아니라는 생각이 듭니다.
✅ 도움되는 글
☞ 무설정 아파트론: 임차인 동의 없이도 가능한 대출? 꼼꼼하게 알아보자!